Kratek odgovor
Za škodljivce v najetem poslovnem prostoru ni enega avtomatičnega odgovora. Najemodajalec praviloma vzdržuje prostor in odgovarja za napake, ki ovirajo dogovorjeno ali običajno rabo, najemnik pa mora napako brez odlašanja prijaviti ter skrbeti za posledice svoje rabe. Če v prostoru posluje živilski obrat, nosilec živilske dejavnosti ne glede na najemno razmerje ostane odgovoren za higienske pogoje in takojšnje obvladovanje tveganja v svojem obratu.
Ključne točke
- Najprej ugotovite, ali je vzrok v stavbi, skupnem delu ali načinu uporabe prostora.
- Najemnik naj najdbo in morebitno napako pisno prijavi najemodajalcu brez odlašanja.
- Nosilec živilske dejavnosti mora v svojem obratu takoj obvladovati higiensko tveganje, tudi če strošek pozneje uveljavlja proti drugi stranki.
- Pogodba naj vnaprej določi postopek za DDD, dostop, stroške, skupne dele in korektivne gradbene ukrepe.
Odgovornost je odvisna od vzroka, ne samo od naziva v pogodbi
Najdba miši, podgane, ščurka ali drugega škodljivca še ne pove, kdo mora plačati DDD poseg ali odpraviti vzrok. Ločite tri stvari: stanje stavbe in skupnih delov, vsakodnevno rabo najetega prostora ter obveznosti dejavnosti, ki v prostoru poteka. En dogodek lahko zahteva ukrepanje vseh treh strani.
Po Obligacijskem zakoniku mora najemodajalec stvar med najemom vzdrževati in jo po potrebi popravljati; najemnik nosi stroške drobnih popravil zaradi običajne rabe in mora potrebna popravila oziroma nevarnost pravočasno sporočiti. Za napake, ki ovirajo dogovorjeno ali običajno rabo, zakon najemodajalcu nalaga odgovornost, vendar lahko pogodba del odgovornosti uredi drugače v zakonskih mejah.
Praktična razdelitev: stavba, raba in skupni deli
| Značilen vzrok | Kdo naj najprej ukrepa | Kaj dokumentirajte |
|---|---|---|
| Odprtina v fasadi, poškodovana kanalizacija, netesna vrata ali napaka pred prevzemom prostora | Najemnik naj pisno obvesti najemodajalca; ta naj preveri in naroči odpravo stavbne napake. | Fotografije, točno mesto, datum, zapisnik DDD pregleda in obvestilo najemodajalcu. |
| Odpadki, nezaprta živila, kartonska embalaža, čiščenje ali režim dostave v najetem lokalu | Najemnik oziroma upravljavec dejavnosti naj takoj odpravi pogoje, ki jih obvladuje. | Najdba, cona, izvedeno čiščenje, odstranitev hrane ali odpadkov ter korektivni ukrep. |
| Klet, jašek, smetarnica, streha ali drug skupni del stavbe | Najemnik obvesti najemodajalca oziroma upravnika; odgovornost in naročilo sledita ureditvi upravljanja stavbe in pogodbi. | Lokacija zunaj najetega prostora, povezava z drugimi lokali, prijava in dogovor o dostopu. |
| Živilski obrat, v katerem je najdba ogrozila higieno ali živila | Nosilec živilske dejavnosti mora takoj zaščititi živila in izvesti svoj notranji postopek; hkrati naj uveljavlja odgovornost za vzrok. | Ocena prizadetih živil, čiščenje, umik po potrebi, zapisnik, obvestila in nadaljnja kontrola. |
V gostinstvu in živilskem obratu ukrepanje ne čaka na spor o strošku
GOV.SI navaja, da je nosilec živilske dejavnosti odgovoren za izpolnjevanje zahtev živilske zakonodaje v dejavnosti, ki jo izvaja, in da mora vzpostaviti ter vzdrževati postopke na načelih HACCP. Zato najemnik, ki vodi restavracijo, pekarno, trgovino ali proizvodnjo, ne more odložiti zaščite živil samo zato, ker sumi na napako stavbe.
Praktično naj odgovorna oseba zavaruje prizadeto cono, preveri živila in embalažo, evidentira najdbo, izvede čiščenje ter naroči strokovni pregled, kadar je to potrebno. Vzporedno naj najemodajalcu ali upravniku pošlje dokazljivo obvestilo z opisom suma na stavbni ali skupni vzrok. Tako higienski ukrep in poznejši dogovor o strošku ostaneta ločena.
Kaj preveriti v najemni pogodbi pred naročilom DDD
- Kdo skrbi za redno vzdrževanje najetega prostora, fasade, vrat, instalacij in kanalizacije.
- Ali pogodba posebej ureja DDD, redni monitoring, izredne posege in stroške sanacije.
- Kdo upravlja skupne dele, smetarnico, jaške, klet ali zunanje površine ter kako se prijavi napaka.
- Kdo zagotovi dostop do tehničnih prostorov, drugih lokalov ali skupnih delov za pregled in sanacijo.
- Kdo prevzame zapisnik DDD, odprte korektivne ukrepe in dokazilo o izvedbi.
- Kako se ravna, če je vzrok nejasen: kdo najprej naroči pregled in kako se pozneje razdeli upravičen strošek.
Postopek ob najdbi škodljivca v najetem prostoru
- 1
Zavarujte dejavnost
Omejite dostop do prizadete cone, zaščitite živila in občutljive materiale ter ne nameščajte biocidov na pamet.
- 2
Zabeležite dejstva
Zapišite datum, uro, točno mesto, vrsto sledi oziroma škodljivca, okoliščine in priložite fotografije.
- 3
Pisno obvestite pravo osebo
Najemodajalcu sporočite sum na napako prostora; za skupne dele obvestite tudi upravnika, če je določen. Ne čakajte na naslednji redni sestanek.
- 4
Naročite ustrezen pregled
Za strokovni DDD poseg izberite izvajalca z zahtevanim dovoljenjem. Zapisnik naj loči ugotovljeni obseg, domnevni vstopni poti in priporočene ukrepe.
- 5
Zaprite vzrok in preverite rezultat
Poleg posega določite lastnika in rok za tesnjenje, popravilo, ureditev odpadkov ali drug korektivni ukrep; nato preverite, ali je stanje dejansko odpravljeno.
DDD izvajalec ne nadomesti odgovornosti za objekt
Izvajalec DDD lahko pregleda stanje, predlaga ukrepe in izvede postopek v okviru svojega dovoljenja, vendar ne more namesto lastnika zatesniti fasade ali namesto najemnika urediti ravnanja z živili in odpadki. SPOT navaja, da morajo izvajalci DDD izpolnjevati predpisane strokovne pogoje in voditi evidence o nabavi ter uporabi biocidov in pesticidov.
Pri izbiri ukrepa upoštevajte navodila za konkreten proizvod in prostor. Urad RS za kemikalije opozarja, da morajo poklicni uporabniki biocide uporabljati skladno z dovoljenjem, etiketo in Povzetkom značilnosti biocidnega proizvoda (SPC). V objektih z živili, otroki, živalmi ali omejenim dostopom naj bodo priprava, zaščita in vrnitev v uporabo zapisani v navodilih izvajalca.
Povezane storitve in panoge
Vse spodaj izvajamo po vsej Sloveniji, v okviru ene pogodbe.
Viri in uradna izhodišča
- Obligacijski zakonik — najemna pogodba
Vzdrževanje najetega prostora, odgovornost za napake in dolžnost najemnika, da o napaki oziroma nevarnosti obvesti najemodajalca (589.–598. člen).
- GOV.SI — obveznosti nosilcev živilske dejavnosti
Primarna odgovornost nosilca živilske dejavnosti za zahteve živilske zakonodaje in postopke na načelih HACCP.
- SPOT — dovoljenje za opravljanje dejavnosti DDD
Pogoji za izvajalce DDD, vključno z dovoljenjem in evidencami o uporabi biocidov in pesticidov.
- Urad RS za kemikalije — pravilna uporaba biocidnih proizvodov
Poklicna uporaba biocidov skladno z dovoljenjem, etiketo in SPC proizvoda.